林火旺和高喬浩幾乎未發(fā)一，品著茶，吃著點心，耐心等待著。
當(dāng)林火旺拿起第二塊綠豆糕，剛咬下一口時，麥理浩終于將手中的文件放回了桌面。他抬起頭，眼神里充滿了審視、困惑，還有一絲不易察覺的警惕。
“小林生，”麥理浩也沒有過多的試探與客套，直接就開門見山說道，“看完這份計劃，我真的很震驚，而且更加的疑惑?！?
“港督閣下，請指教。”林火旺笑著放下糕點，神色平靜地應(yīng)道。
“我不明白。”麥理浩盯著林火旺的眼睛，，“據(jù)我所知，為了拿下置地集團的控股權(quán)，你可是付出了很大的代價，在匯豐銀行和怡和洋行那里都借了巨額債務(wù)。
你現(xiàn)在最應(yīng)該，也是最迫切的任務(wù)，難道不是盡快掌控置地的核心業(yè)務(wù)，利用它旗下那些價值連城的優(yōu)質(zhì)土地和頂級物業(yè)，創(chuàng)造豐厚的盈利，迅速提升股價，穩(wěn)定財務(wù)，甚至償還部分債務(wù)嗎？這才是最符合商業(yè)邏輯，也是作為置地主人的職責(zé)所在?！?->>
他拿起計劃書，輕輕拍了拍：“可現(xiàn)在，你卻拿出了這樣一份方案。以近乎免費的姿態(tài)，提供土地和開發(fā)資源，協(xié)助港府大規(guī)模建設(shè)保障性住房？這其中的商業(yè)損失，恕我直，絕對是一個天文數(shù)字。這不符合常理，更加完全不符合一個商人，尤其是一個剛剛進行了一場高風(fēng)險杠桿收購的商人的行為邏輯?！?
麥理浩說到這里頓了一下，才十分慎重地說道“除非……你想效仿你們歷史上那些備受推崇的人物？寧可自己虧損巨大，也要為港島的草根階層謀福祉？你要做這個時代的圣人？”
面對這近乎攤牌的質(zhì)疑，林火旺的嘴角卻勾起了一抹耐人尋味的笑意。他沒有直接回答“圣人”與否，而是提出了一個反問：“麥理浩爵士，您是從哪里得出的結(jié)論，認為這樣做我一定會虧本呢？”
“哦？”麥理浩眉梢微揚，身體靠回沙發(fā)背，仿佛聽到了意料之外卻又意料之中的有趣回應(yīng)，“這難道不是顯而易見嗎？就在你的計劃書里，白紙黑字寫得清清楚楚！”
他翻開計劃書，準確地點向那些關(guān)鍵條款：“你們置地集團與港府的合作方式，無非兩種：一種是置地出讓自有土地用于保障房建設(shè)；另一種是港府提供土地，置地負責(zé)開發(fā)運營。但無論哪一種，計劃書里都明確規(guī)定了，置地將完全被隔離在保障性住房的最終定價和銷售環(huán)節(jié)之外！你們只能收取一個基于成本的‘建設(shè)和運營費用’。
雖然你設(shè)定了1到5的利潤率區(qū)間，但麥理浩以一個深諳此道的局內(nèi)人口吻說道，“在我接觸過的所有港島地產(chǎn)企業(yè)中，沒有一家，會把綜合成本，土地、資金、時間、人力、管理等壓縮到這個極限低位來做！
這個賬面上的‘微利’，按照置地的體量和港島地產(chǎn)的正常盈利水平換算，本質(zhì)上就是巨額的虧損。這就像讓一個頂級廚師去街邊檔賣大包，只收個柴火錢?！彼隽艘粋€有力的手勢，強調(diào)其不可行性。港島地產(chǎn)的暴利是常態(tài)，而這份計劃書要求置地做的，等同于放棄了這份暴利的大頭。
“總督閣下，您看到的，”林火旺臉上的笑容更深，而且還帶著一種俯瞰棋局的從容，“只是計劃書里寫出來給您看的部分?！?
他不等麥理浩反駁，繼續(xù)說道：“是的，單看保障房這一塊，置地幾乎無利可圖。但請再仔細看看計劃的配套部分，甚至我附帶呈送的商業(yè)開發(fā)規(guī)劃書?！?
林火旺又敲了敲另一份文件“每一處‘居者有其屋’大型新市鎮(zhèn)的中心位置，都將由我們置地集團主導(dǎo)開發(fā)并持有核心商業(yè)物業(yè)——龍廣場（dragon
pza）！這不僅僅是購物中心。它將是集頂級零售、餐飲、娛樂于一體的超級商業(yè)綜合體。更重要的是，”
緊接著，林火旺便拋出了最關(guān)鍵的核心點，“圍繞每一個大型保障房社區(qū)、每一個龍廣場，我們同時規(guī)劃了配套的高階寫字樓園區(qū)、龍jup主題樂園，以及……毗鄰的高品質(zhì)、市場化的商品住宅項目！”
“與此同時，為了支撐整個社區(qū)巨量人口的出行便捷和商業(yè)活力，港府必須配合我們，將規(guī)劃中的港鐵未來線路，在這些新社區(qū)的中心位置——龍廣場的門口，設(shè)立站點！站點名稱，必須是‘龍廣場’站?！?
“總督閣下，當(dāng)幾十萬甚至上百萬的低成本住戶被導(dǎo)入一個新社區(qū)時，他們需要消費，需要娛樂，需要就業(yè)。龍廣場提供零售、餐飲和基礎(chǔ)就業(yè)崗位。
高階寫字樓吸引公司入駐，創(chuàng)造本地中高層職缺，也為鄰近高端住宅的居民提供服務(wù)需求。主題體驗區(qū)吸引家庭和游客。而社區(qū)內(nèi)龐大的居住人流和高品質(zhì)的生活配套，又反過來支撐了中心商圈、高端樓盤的價值和租金！”
“保障房項目，為我們精準、快速地鎖定了巨量的基礎(chǔ)客源和人氣。而我們在其周邊配套開發(fā)并持有的高端商業(yè)地產(chǎn)龍廣場、寫字樓、主題娛樂和高端住宅項目，才是真正的利潤源泉所在。保障房建設(shè)本身產(chǎn)生的微薄利潤，甚至可以說，是我們獲取政府優(yōu)惠政策、優(yōu)惠地塊以及這項巨大基礎(chǔ)客流壟斷性‘導(dǎo)入?yún)f(xié)議’所必須付出的……渠道費用！”
“這一套打法！”林火旺絲毫不怕泄露地說道，“不僅僅是建房子，是在造城！以平價甚至微利的保障性住房為抓手，導(dǎo)入人口規(guī)模，帶動周邊多元化、高附加值的高端物業(yè)開發(fā)，形成內(nèi)部經(jīng)濟循環(huán)和品牌價值高地。
人口的規(guī)模效應(yīng)和龍騰品牌的聚集效應(yīng)一旦形成，其帶來的長期租金收益和資產(chǎn)升值潛力，遠非傳統(tǒng)‘拿地-蓋樓-賣樓’模式可比。龍廣場在哪里，哪里就是核心商圈！哪里就是資產(chǎn)增值的中心！”
麥理浩陷入了沉默。他確實看到了林火旺文件中那些商業(yè)配套部分的文字，但在這個年代，他無法徹底理解這種“羊毛出在狗身上，豬來買單”的高維商業(yè)模式。
在1970年代末的港島，地產(chǎn)商們的玩法原始而高效：拿下一塊地，修蓋大廈，住宅或商用，進行宣傳，預(yù)售樓花，借助持續(xù)上漲的房價預(yù)期進行炒賣，高價出售。
或者持有高端物業(yè)收租，坐享其成。在這個黃金時代，只要擁有足夠的資本和渠道拿到位置不錯的地塊，躺賺幾乎是常態(tài)。
就像李嘉城的長江實業(yè)，剛剛在地鐵上蓋物業(yè)的競標中擊敗置地，中標消息傳出，長實股價便如火箭般躥升。
即使當(dāng)時長實幾乎“兜比臉還干凈”，匯豐等銀行也毫不猶豫地提供十?dāng)?shù)億的貸款支持其后續(xù)開發(fā)。
為何？因為市場認為這是包賺不賠且利潤豐厚的“金蛋”。一切核心都在“地段、開發(fā)、賣出持有”這條簡單價值鏈上。
林火旺現(xiàn)在提出的這套計劃，在麥理浩看來，無疑是畫蛇添足。置地本身坐擁金鐘、中環(huán)的核心地塊，只做高端租賃或豪宅開發(fā)，利潤足以支撐發(fā)展。
為何要費盡心機去涉足那些偏遠土地上的大型平價社區(qū)開發(fā)，還要搭配巨額投入做商業(yè)中心、主題樂園？這成本、這精力、這潛在風(fēng)險與收益比，似乎完全不成比例。
尤其是那計劃書里保障房項目可憐的利潤數(shù)字，簡直就是賠本賺吆喝。只有一種解釋似乎說得通——林火旺在下一盤更大的“非商業(yè)”棋局，他想收買民心，博取巨大的社會聲望和草根支持，為自己的商業(yè)帝國打下不可撼動的政治根基。
但這樣做的代價……動輒數(shù)億乃至數(shù)十億港幣的利潤舍棄？麥理浩內(nèi)心搖頭，覺得這太過瘋狂。
在麥理浩的面前，林火旺當(dāng)然不會向麥理浩完全展露未來的圖景。
比如品牌聚合效應(yīng)、長線資產(chǎn)價值倍增、對抗經(jīng)濟周期的能力以及獲得土地資源的效率優(yōu)勢。他只需要將未來要做的一些表象邏輯說清楚，然后再順著麥理浩部分“正確”的猜測，去包裝一層合理的商業(yè)外衣即可。
……
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